Kan een verhuurder een woning zomaar verkopen?

Er zijn van die momenten dat de verhuurder overweegt om zijn huurwoning te verkopen. Alleen de vraag is dan uiteraard of dit mogelijk is op het moment dat het huis verhuurt wordt. Mag de woning zomaar worden verkocht? Het antwoord is niet zwart-wit, want er spelen allerlei regels en rechten mee.

Verhuurde woning verkopen

Het is mogelijk om een verhuurde woning te verkopen. De wet staat dat toe. Dus als eigenaar heeft u de vrijheid om het eigendom over te dragen. Maar er zit een belangrijke maar aan. De huurder heeft rechten. In Nederland geldt het principe "koop breekt geen huur". Dat betekent dat de huurovereenkomst gewoon doorloopt, ook als de woning een nieuwe eigenaar krijgt. De koper neemt de rol als verhuurder over, inclusief alle afspraken in het huurcontract, zoals de huurprijs en looptijd. Dus zomaar de huurder eruit zetten omdat u wilt verkopen? Dat is niet mogelijk!

Er is een uitzondering. Als er verhuurt wordt onder de Leegstandwet. Dan is er meer flexibiliteit. Bij deze regeling kunt u de huur makkelijker opzeggen als u een koper vindt, vaak met een opzegtermijn van een paar maanden. Dit geldt bijvoorbeeld voor woningen die al te koop stonden en tijdelijk verhuurd zijn om leegstand te voorkomen. Maar in de meeste gevallen blijft de huurder zitten waar hij zit.

Wat betekent dit voor de huurder?

Voor de huurder verandert er in principe weinig als u de woning verkoopt. Hij blijft in de woning wonen onder dezelfde voorwaarden. De huurprijs, de looptijd van het contract, alles blijft zoals het was, alleen betaalt hij de huur voortaan aan de nieuwe eigenaar. Dit geeft huurders een stevige positie, want hun woongenot is wettelijk beschermd. Zelfs als de koper de woning zelf wil bewonen, kan hij de huurder niet zomaar op straat zetten.

Het enige waar een huurder mee te maken krijgt, zijn mogelijke bezichtigingen. Als verhuurder heeft u het recht om de woning te laten zien aan potentiële kopers, maar u moet dit netjes regelen. Spreek bijvoorbeeld af wanneer het schikt en houd het redelijk, zoals een paar bezoekjes per week. Huurders kunnen bezichtigingen niet eindeloos weigeren, maar ze hebben wel recht op rust en privacy. Goede communicatie is hier belangrijk, zodat niemand zich overvallen voelt.

Wat zijn de opties als verhuurder?

U hebt een paar keuzes als u een verhuurde woning wilt verkopen. De meest directe optie is de woning verkopen zoals hij is, met de huurder erin. Dit heet een woning in verhuurde staat verkopen. Vaak zijn beleggers hierin geïnteresseerd, omdat zij de huurinkomsten willen voortzetten. Een andere mogelijkheid is wachten tot het huurcontract afloopt, als het om een tijdelijk contract gaat. Daarna kunt u de woning leeg verkopen, wat meestal een hogere prijs oplevert.

Soms kunt u met de huurder overleggen. Misschien wil hij de woning zelf kopen. Dat scheelt gedoe met bezichtigingen en promotie. Maar dit hangt af van zijn financiële situatie en interesse. Forceren heeft geen zin, want de huurder is niet verplicht mee te werken aan een verkoop, behalve als het om die bezichtigingen gaat.

Een derde optie is de huur opzeggen, maar dat kan alleen in specifieke situaties, zoals bij ernstige overlast of wanbetaling. Dringend eigen gebruik is ook een grond, maar dan moet u als nieuwe eigenaar drie jaar wachten na de verkoop voordat u die kaart kunt spelen. Kortom, u hebt opties, maar de huurder heeft een sterke positie.

Wat doet dit met de waarde?

Een verhuurde woning is vaak minder waard dan een lege woning. Waarom? Omdat de koper rekening moet houden met de huurder en het lopende contract. Dit maakt de woning minder flexibel, vooral voor mensen die zelf in het huis willen wonen. Gemiddeld ligt de waarde zo’n 20 tot 30 procent lager dan bij een vergelijkbare woning zonder huurder. Hoe hoog de huur is, speelt ook mee. Een hoge huurprijs kan de waarde iets opkrikken, omdat het aantrekkelijk is voor beleggers.

Om de waarde goed in te schatten, kunt u een taxateur inschakelen. Die kijkt naar de huurprijs, de WOZ-waarde en hoe lang de huurder waarschijnlijk blijft. Dit heet de leegwaarderatio. Het geeft een realistisch beeld van wat er gevraagd kan worden. Als u de woning leeg wilt verkopen voor een hogere prijs, moet u wachten tot het contract afloopt of met de huurder afspraken maken over vertrek. Maar dat laatste is niet zomaar geregeld, want de huurder hoeft niet mee te werken.

Hoe pakt u de verkoop aan?

Als u besluit te verkopen, is transparantie belangrijk. Vertel potentiële kopers dat de woning verhuurd is en deel de details van het huurcontract. Denk aan de huurprijs en looptijd. Dit voorkomt verrassingen en bouwt vertrouwen. U kunt de verkoop zelf doen, maar een makelaar met ervaring in verhuurde woningen kan helpen. Zij weten hoe ze beleggers bereiken en hoe ze de woning goed in de markt zetten.

Informeer ook de huurder op tijd. Dat is niet alleen netjes, maar ook slim. Een huurder die weet wat er speelt, werkt vaak beter mee aan bezichtigingen. Zorg dat er afspraken gemaakt worden over hoe en wanneer die plaatsvinden, zodat het voor iedereen werkbaar blijft. Als u alles goed regelt, kunt u de verkoop soepel laten verlopen, ook met een huurder in de woning.